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　　 01

　　 上海、西安、太原，新址价钱仍在高潮

　　 回看刚杀青的2024年，是中国房地产过问三年调度中调度深度最大的一年。

　　 这些不错从卖地收入和商品房销量数据中获得佐证。

　　 尽管全年数据官方还要比及本月中旬公布，不外透过前11个月的数据，基本简略确认。

　　 世界卖地收入，自2021年见顶之后，依然两连跌，2023年只须57996亿元，相较于高点工夫，着落了33.38%，相较于2022年着落了13.2%。

　　 而财政部12月16日公布的数据透露，本年前11个月国有地皮使用权出让收入32626亿元，同比下降22.4%，全年预估在3.6万亿傍边。

　　 制图：城市财经；数据：财政部

　　 商品房销量方面，国度统计局数据透露，

　　 1-11月份，新建商品房销售面积86118万肤浅米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。

　　 开端：国度统计局

　　 全年商品房销售面积与销售额将从客岁的“双11”跌至“双9”。

　　 在这样的大环境中，国度统计局纳入统计的70个大中城市，其更能体现市集价钱委果变化的二手房价钱，同比全线着落，莫得一个城市高潮，其中厦门跌幅第一，跌幅为13.1%。

　　 此外，金华、温州、广州、武汉、唐山、泉州、秦皇岛、南昌、包头、丹东、惠州、呼和浩特、襄阳、福州、九江、济南跌幅均在10%以上。

　　 但新址方面，却有三个城市，价钱仍高潮了。

　　 把柄国度统计局泄漏的11月份数据透露，70个大中城市中，新址价钱同比变化，有67个城市着落，3个城市高潮。

　　 也即有67个城市的新址价钱低于客岁，3个城市高于客岁，这三个城市分别是上海、西安和太原。

　　 制图：城市财经；数据：国度统计局

　　 02

　　 豪宅支合手的上海

　　 上海是这一轮房地产调度中最扛跌的城市，不仅新址同比在涨，二手房上月环比也在涨。

　　 当广州、深圳皆在猛跌，北京跌幅也较大的时候，上海举座均价，好像就象征性地跌了一下。

　　 看上海统计局泄漏的数据。

　　 上海商品房销售面积于2021年见顶，当年商品房销售面积1880.45万肤浅米，2022年降至1852.88万肤浅米，2023年1808.03万肤浅米，下降2.4%。

　　 开端：上海2023年统计年鉴

　　 其中住宅见顶于2022年。2022年上海住宅销售面积1561.51万肤浅米，销售额6937.77亿元。

　　 2023年，上海商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下降3.6%。

　　 2024上半年，上海统计局泄漏， 商品房销售面积783.23万肤浅米，增长0.8%。其中，住宅销售面积648.49万肤浅米，增长0.7%。

　　 再行房发扬上看，上海发扬得还算沉稳。但从更能响应市集变化的二手房市集来看，则下行情况特别明显。

　　 上海统计局泄漏，二手房成交量从2016年高点的34.77万套跌至2022年的17.71万套，下降了49%。二手房成交面积从2016年高点的3219.8万肤浅米降至2022年的1426.93万肤浅米，下降了55.7%。

　　 2023年，上海的存量房营业登记面积1708.03万肤浅米，比上年增长5.8%。但仍旧只须高点工夫的一半水平。

　　 开端：上海2023年统计年鉴

　　 其中二手住宅成交面积从2015年高点的2351.3万肤浅米降至2022年的1271.82万肤浅米，下降了45.9%。

　　 房价方面，国度统计局泄漏，本年6月份上海二手房价钱同比下降了6.3%。也即比客岁低了6.3%。

　　 机构泄漏的数据来看，克而瑞泄漏，2024年上半年上海二手房成交均价40758元/肤浅米，较2023年40854元/肤浅米微跌，但仍保合手高位。

　　 整 体来看，简略响应市集委果变化的二手房，上海销量腰斩，但价钱仅仅微跌。

　　 不 愧是中国经济第一城，还横蛮常扛跌的。

　　 此外，豪宅的助攻，是上海新址价钱依旧高潮的要津力量。

　　 克而瑞数据透露，前三季度，上海平均每天成交23套豪宅，在四大一线城市中一骑绝尘。

　　 前9月上海单价10万元以上豪宅共成交6229套，创下17个豪宅日光盘记录。

　　 单价15万元以上顶豪成交井喷，上海成交套数达到2004套，是客岁全年的5.5倍。

　　 总价3千万-5千万、5千万-1亿元、1亿元以上三个总价段，上海的成交套数分别是京、广、深三城之和的1.9倍、2.9倍和2.8倍。

　　 03

　　 诡异的太原：GDP负增长，新址价钱却高潮

　　 上个月我稀疏写过一篇分析太原的著述。

　　 太原的诡异之处在于，GDP负增长，新址价钱却在高潮。

　　 这座城市的GDP依然集合三个季度着落，且包揽了主要城市（直辖市、副省级城市、省会与首府城市）倒数第一席位。

　　 一季度，太原GDP为1205.22亿元，较客岁一季度减少了69.36亿元。增量与增速，在主要城市中，均位居倒数第一。

　　 上半年，太原的GDP为2462.79亿元，增长1.6%。较客岁上半年减少了72.29亿元。不管增量、本色增速照旧口头增速，在主要城市中均倒数第一。

　　 前三季度，太原的GDP前三季度，全市地诀别娩总值（GDP）3896.37亿元，增长1.0%。边界较客岁三季度减少了101.7亿元，减极少不仅在主要城市中最多，亦然独一增量为负的一个。在世界所有这个词城市中，亦是最多的一个。

　　制图：城市财经；数据：各城市统计局

　　 况且，太原背靠的山西省，一样堕入了水逆当中。

　　 但其新址价钱，

　　却在逆势高潮，连涨了两个月。

　　国度统计局泄漏的数据透露，9月份太原新址价钱止跌反弹，环比高潮0.3%，成为当月世界70个大中城市中价钱高潮的三个城市之一。10月份，太原新址价钱环比高潮0.2%，与平顶山、桂林和厦门并排第二，涨幅仅次于上海（0.3%）。

　　 这是什么情况？从贝壳找房泄漏的数据来看，客岁太原的新址均价跌破了万元，当今又回到了万元之上。

　　 之前本号分析过太原楼市的情况，说七说八，涨也棚改，跌也棚改。

　　 2016年，太原发布《对于作念好棚户区矫正货币化安置职责的实施主张》，全速开启了货币棚改模式。不光太原，所有这个词这个词山西皆按下了货币棚改的快进键。

　　 公开贵府透露，2017年山西全省商品房待售面积消化周期保合手在10个月傍边，可售面积消化周期杀青在18个月以内。

　　 2017年事首，山西省住建厅再次明确，2017年山西要买通去库存与棚户区矫正之间的通谈，积极膨胀棚改货币化安置。可售面积消化周期大于36个月的市、县，棚改货币化安置比例不低于80%，可售面积消化周期在18个到36个月之间的市、县不低于60%，其他市、县原则上不低于50%。

　　 在这种配景下，太原房价从2016年的8000元/肤浅米傍边沿途狂飙至2018年的1.3万元/肤浅米傍边，涨了62.5%。

　　 关系词，2018年年末的货币棚改大转向，径直施压太原楼市。

　　 莫得了棚改支合手，太原开启了漫漫着落之路，房价从1.3万元的顶部沿途下滑，2021年跌至万元关隘，2022年跌破万元。

　　 本年一线城市的房价皆在跌，为何太原简略在9月份新址价钱止跌转涨？难谈太原楼市回暖了？

　　 虽然不是，太原新址价钱高潮：

　　 一方面，是之前依然跌了好多，均价从1.3万跌至1万元隔邻。

　　 另一方面，开盘未几，个别优质高端住宅楼盘开盘拉动所致。

　　 比如10月份，《山西日报》就泄漏，10月，太原小店区的6个中高端住宅神色成交金额环比高潮50%至250%，鞭策了区域举座房价的隐微高潮。该区域的均价为12679元/肤浅米，环比高潮了4%。

　　 由于市集不是很大，对于太原这样的弱省会城市，新址价钱很容易受到当月开盘楼盘的片区、优质进度影响。

　　 是以，咱们看到，3月、4月、5月份、9月、10月、11月太原新址价钱环比也高潮了，而1月、2月、6月、8月则不才跌。

　　 是以，我一直强调，二手房价钱才能委果响应市集价钱变化。

　　 而从二手房价钱来看，国度统计局泄漏，11月份太原二手房价钱环比着落0.3%，同比着落4.7%。

　　 04

　　 西安：第四代住宅拉动

　　 西安楼市，特别奇幻。

　　 客岁在一块分析成皆和西安楼市的时候，我就说过：

　　成皆楼市这两年是个异类，在这以前两年的凄怨市集中，成皆却像一个劲头完全的小伙子，充满了爆发力，二手房成交量在当年创下了历史新高。新址和二手房价钱更是合手续高潮。

　　成皆新址直到客岁11月份开动转向着落，二手房则从客岁7月份开动着落。

　　西安楼市则是奇幻，它不同于成皆的新址与二手房皆坚挺，而是新址市集很嗨，二手房市集很惨淡，酿成了昭着对比。

　　西安的二手房早就开动着落，但新址却一直在涨，一直涨到了本年7月份，8月份止涨，9月份才开动转跌，10月份、11月份继续着落，由于着落时辰才开动，导致其11月份新址价钱同比仍高潮0.3%。

　　 西安的新址与二手房价钱为何背离，新址为何简略高潮这样久？

　　 有东谈主评释说，是西安的详尽实力强，东谈主口竞争力强。

　　 西安，四肢科教重镇，高教实力、东谈主口竞争力确凿很强。

　　 西安这座城市，四肢西北第一城，最大的上风，即是东谈主口竞争力，在西北莫得哪座城市敢与之争锋。

　　 七普数据透露，2010年至2020年十年间，西安常住东谈主口增多了448.5万东谈主，增量位居世界第四。

　　 2021年西安常住东谈主口增多了20.3万东谈主，位居第四。2022年增多了12.29万东谈主，依旧位居第四。

　　 2023年，在世界东谈主口下减慢度加速的配景下，西安的增量也大不如从前，但依旧有8.23万的增量，增量暂时位居世界第7。

　　 制图：城市财经；数据：各城市统计局

　　 东谈主口捱三顶五地流入，带来捱三顶五的需求，对西安楼市组成较大利好。

　　 况且，西安还虹吸着相近地区的购房需求，这 些皆组成了西安房价的底气，意义意义上似乎说得通。

　　 但逻辑上不对事理。

　　 一方面，如若东谈主口流入简略支合手房价不休高潮，那么东谈主口增量第一城的合肥，新址价钱为何随处降价打折？

　　 另一方面，如若东谈主口流入简略支合手房价，为何独独支合手起新址价钱，二手房怎样就撑不住？

　　 是以，从东谈主口角度，根柢评释欠亨。委果原因，之前中国房地产报发表的一篇针对西安楼市的著述中，有泄漏：

　　 一是前几年高价地多量量入市，举高了房价。据克而瑞西安机构实行总司理李晓兵先容，从地皮供应来看，这几年西安地价一直处于高潮态势，楼面价过万元的地块有80多宗，仅高新区就有52宗，地价一直高潮下，一级市集传导至二级市集的动能较为显赫。

　　 二是在这些高价地块上，房企又“重叠”了高溢价家具。一位房企东谈主士先容，当下，西安热门板块起步面积皆在140肤浅米以上，在家具上也作念了不少变嫌，举例第四代住宅家具等，好家具势必要匹配更高的价钱。

　　 新京报泄漏， 本年1-11月，140肤浅米户型成交套数的占比同比高潮了6个百分点，主城区改善化时势基本酿成；价钱上，200万元以上家具的占比当先69%，其中，300万元以上的中高价位家具成交占比也增长了5个百分点。

　　高端改善型家具和豪宅类家具的鸠合入市，带动了成交份额的扩容，结构性拉升了房价，这是西安新址价钱高潮的根柢能源。

　　克而瑞泄漏的数据来看，西安是本年推出第四代新一代住宅数目最多的城市，共推出了39个，来岁瞻望还将推出14个第四代住宅楼盘。

　　优质楼盘多量入市，带动改善型群体置换，这是西安新址价钱同比简略高潮的根柢原因。

　　西安委果的房价气象，皆体当今了其二手房价钱变化当中。上海、太原亦然一样。

　　正如我在第一部分所说，从更能委果响应市集价钱变化的二手房价钱来看，70个大中城市房价，同比全线着落。

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